Nach einer Trennung soll der Ex-Partner häufig nicht nur aus dem gemeinsamen Zuhause, sondern auch aus dem Grundbuch verschwinden. Die entscheidende Frage lautet dann, welche Notar-, Grundbuch-, Bank- und gegebenenfalls Steuerkosten entstehen und ob tatsächlich eine Eigentumsübertragung nötig ist. Ich zeige, wie sich die Kosten berechnen, welche Besonderheiten bei Ehepaaren und unverheirateten Partnern gelten und welche Fehler teuer werden können.
Die wichtigsten Kosten und Schritte auf einen Blick
- Keine einfache Löschung: Meist muss der Miteigentumsanteil des Ex-Partners notariell übertragen werden.
- Grundbuchgebühr: Für die Eigentumsumschreibung fällt regelmäßig eine 1,0-Gebühr nach dem GNotKG an.
- Beispiel: Bei einem übertragenen Anteil im Wert von 150.000 Euro beträgt die Grundbuchgebühr nach Tabelle B 354 Euro.
- Gesamtkosten: Für Notar und Grundbuch sollten je nach Geschäftswert und Vertragsumfang häufig mehrere tausend Euro eingeplant werden.
- Darlehen: Die Entlassung aus dem Grundbuch beendet nicht automatisch die Haftung gegenüber der Bank.
Eine Austragung ist meistens eine Eigentumsübertragung
Im Alltag spricht man davon, den Ex-Partner aus dem Grundbuch „auszutragen“. Rechtlich wird sein Name aber nicht einfach gelöscht, nur weil die Beziehung beendet ist oder er ausgezogen ist. Gehört ihm ein Miteigentumsanteil, muss dieser auf den verbleibenden Eigentümer übertragen werden.
Dafür brauchen beide Seiten normalerweise einen notariellen Vertrag, die sogenannte Auflassung und anschließend die Eintragung im Grundbuch. Eine private Vereinbarung oder die alleinige Übernahme der monatlichen Raten reicht dafür nicht aus. Eigentümer ist zunächst weiterhin, wer im Grundbuch eingetragen ist.Was beim Notar geregelt wird
Im Vertrag wird festgehalten, ob der verbleibende Partner den Anteil kauft, übernimmt oder unentgeltlich erhält. Außerdem sollten die Auszahlung, bestehende Darlehen, Grundschulden, Besitzübergang und Kostenverteilung klar geregelt werden.
Ich halte es für riskant, nur einen kurzen Satz wie „Haus geht auf mich über“ zu unterschreiben. Gerade bei einer Trennung entstehen die späteren Streitigkeiten häufig nicht über die Eigentumsübertragung selbst, sondern über offene Kredite, Renovierungskosten oder die Frage, ob bereits gezahlte Beträge angerechnet werden.
Wann es wirklich nur um eine Löschung geht
Steht der Ex-Partner nicht als Eigentümer, sondern beispielsweise als Berechtigter einer persönlichen Dienstbarkeit oder eines anderen Rechts im Grundbuch, kann eine echte Löschung möglich sein. Dafür wird oft eine Löschungsbewilligung der betroffenen Person oder des Rechteinhabers benötigt.
Auch eine Grundschuld ist kein Eigentumsanteil. Soll lediglich eine Grundschuld gelöscht werden, gelten andere Gebühren. In der Praxis verwechselt man diese Fälle leicht, weshalb ich zuerst immer den aktuellen Grundbuchauszug prüfen würde.
Aus welchen Positionen sich die Kosten zusammensetzen
Die Gebühren richten sich in Deutschland grundsätzlich nach dem Geschäftswert. Gemeint ist nicht automatisch die gesamte Finanzierung oder die bisherige Kreditsumme, sondern der Wert der rechtlichen Veränderung. Bei der Übertragung eines hälftigen Anteils kann daher häufig der Wert dieses Anteils maßgeblich sein. Die genaue Berechnung hängt jedoch vom Vertrag und den weiteren Vereinbarungen ab.
| Kostenposition | Wofür sie anfällt | Typische Besonderheit |
|---|---|---|
| Notar | Entwurf, Beurkundung, Auflassung und Abwicklung | Höhe richtet sich nach Geschäftswert und Umfang des Vertrags |
| Grundbuchamt | Eintragung des neuen Eigentümers | Regelmäßig 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG |
| Grundbuchauszüge | Prüfung der Eigentums- und Belastungslage | Meist kleiner Zusatzbetrag |
| Bank | Schuldhaftentlassung, Vertragsänderung oder neue Finanzierung | Kann kostenfrei sein, muss es aber nicht |
| Rechtsanwalt | Prüfung oder Verhandlung bei Streit | Zusätzliche Gebühren nach RVG möglich |
| Steuern | Je nach Art der Übertragung | Grunderwerb- oder Schenkungsteuer kann relevant werden |
Die Grundbuchgebühr allein ist deshalb selten der größte Posten. Teurer wird es meist durch die notarielle Vereinbarung, eine komplizierte Darlehensübernahme oder zusätzliche Regelungen zu Zugewinnausgleich, Unterhalt und weiteren Vermögenswerten.
Mit diesen Beträgen lässt sich grob rechnen
Für die Eigentumsumschreibung fällt beim Grundbuchamt regelmäßig eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B an. Die folgenden Werte zeigen die Größenordnung. Sie betreffen nur die Gebühr des Grundbuchamts und sind keine vollständige Kostenrechnung.
| Maßgeblicher Wert der Übertragung | Grundbuchgebühr nach Tabelle B |
|---|---|
| 50.000 Euro | 165 Euro |
| 100.000 Euro | 273 Euro |
| 150.000 Euro | 354 Euro |
| 300.000 Euro | 635 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro |
Beispiel mit einer gemeinsamen Wohnung
Die Wohnung ist 300.000 Euro wert, beide Partner sind zu jeweils 50 Prozent eingetragen. Der Ex-Partner überträgt seinen Anteil auf die andere Person. Als grobe Rechengröße stehen dann 150.000 Euro im Raum. Die Grundbuchgebühr beträgt in diesem Beispiel 354 Euro.
Hinzu kommen die Notarkosten für die Beurkundung und Abwicklung, Umsatzsteuer sowie kleinere Auslagen. Bei einer einfachen Übertragung sollte man für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 2.000 bis 5.000 Euro einplanen. Das ist nur eine Orientierung, denn ein Darlehenswechsel, mehrere Grundstücke, eine Vormerkung oder umfangreiche Scheidungsfolgenvereinbarungen können den Betrag erhöhen.
Ich würde mir vor der Unterschrift eine konkrete Kostenberechnung vom Notar geben lassen. Gesetzliche Gebühren dürfen nicht beliebig verhandelt werden, aber der Vertragsumfang lässt sich beeinflussen. Je klarer die wirtschaftliche Einigung vorher feststeht, desto weniger zusätzliche Prüf- und Regelungsarbeit fällt oft an.
Bank und Steuern können die Rechnung deutlich verändern
Ein besonders häufiger Irrtum ist die Annahme, dass der Ex-Partner mit der Grundbuchänderung automatisch aus dem Kreditvertrag verschwindet. Das stimmt nicht. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, kann die Bank grundsätzlich weiterhin von beiden die Rückzahlung verlangen, selbst wenn nur noch eine Person Eigentümer ist.
Deshalb sollte die Schuldhaftentlassung mit der Bank vor dem Notartermin geklärt werden. Die Bank prüft meist Einkommen, Vermögen und die verbleibende Beleihung. Lehnt sie die Entlassung ab, kommen eine neue Finanzierung, zusätzliche Sicherheiten oder im ungünstigsten Fall der Verkauf der Immobilie in Betracht.
Grunderwerbsteuer bei ehemaligen Partnern
Ob Grunderwerbsteuer anfällt, hängt stark davon ab, ob die Beteiligten verheiratet waren und in welchem Zusammenhang die Übertragung erfolgt. Übertragungen zwischen Ehegatten sind grundsätzlich begünstigt. Auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten kann im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung steuerfrei sein.
Bei unverheirateten Ex-Partnern besteht diese automatische Begünstigung nicht. Wird ein Anteil gegen Zahlung oder durch Übernahme von Schulden übertragen, kann Grunderwerbsteuer entstehen. Bei einer unentgeltlichen Übertragung ist dagegen eine schenkungsteuerliche Prüfung sinnvoll, weil die persönlichen Freibeträge ehemaliger unverheirateter Partner begrenzt sind.
Die steuerliche Einordnung sollte nicht allein vom Wort „Auszahlung“ abhängen. Entscheidend ist, welche Gegenleistung tatsächlich vereinbart wird und ob die Übertragung mit einer Scheidung, einem Zugewinnausgleich oder einer bloßen privaten Einigung zusammenhängt.
So läuft die Änderung des Grundbuchs praktisch ab
- Grundbuchauszug prüfen: Eigentumsanteile, Grundschulden, Wohnrechte und sonstige Belastungen müssen bekannt sein.
- Immobilienwert festlegen: Für die Kosten und die Auszahlung wird eine nachvollziehbare Bewertung benötigt.
- Bank einbeziehen: Die Entlassung des Ex-Partners aus dem Darlehen sollte vor der Beurkundung geklärt werden.
- Vertrag entwerfen lassen: Der Notar regelt Übertragung, Kaufpreis oder Ausgleich, Fälligkeit und weitere Sicherungen.
- Notartermin wahrnehmen: Beide Parteien müssen die Eigentumsübertragung regelmäßig persönlich erklären oder wirksam vertreten werden.
- Eintragung abwarten: Erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Eigentumswechsel abgeschlossen.
Die Bearbeitung durch das Grundbuchamt kann mehrere Wochen oder auch einige Monate dauern. Die Dauer hängt vom Amt, der Vollständigkeit der Unterlagen und möglichen Rückfragen der Bank ab. Eine notarielle Unterschrift bedeutet daher nicht, dass die Änderung am selben Tag sichtbar ist.
Lesen Sie auch: Trennungsjahr nachweisen - welche Belege zählen wirklich?
Typische Fehler, die unnötige Kosten verursachen
- Der Ex-Partner wird aus dem Grundbuch übertragen, bleibt aber unbemerkt Mitdarlehensnehmer.
- Die Parteien einigen sich über einen Kaufpreis, ohne den Wert von übernommenen Schulden einzubeziehen.
- Eine steuerliche Ausnahme wird angenommen, obwohl keine Scheidung oder eheliche Vermögensauseinandersetzung vorliegt.
- Es wird nur der Eigentumsanteil geregelt, nicht aber die Grundschuld und persönliche Haftung.
- Ein Streit über Ausgleichszahlungen wird erst nach dem Notartermin anwaltlich geprüft.
Bei einer einvernehmlichen und überschaubaren Übertragung reicht häufig die notarielle Gestaltung. Sobald aber Unterhalt, Zugewinnausgleich, erhebliche Eigenleistungen oder ein laufender Konflikt hinzukommen, halte ich eine vorherige anwaltliche Prüfung für sinnvoll. Ein vermeintlich günstiger Verzicht kann sonst später deutlich teurer werden.
Vor dem Notartermin sollten Eigentum, Kredit und Steuer zusammenpassen
Die Kosten dafür, einen Ex-Partner aus dem Grundbuch zu entfernen, liegen nicht pauschal bei einem festen Betrag. Entscheidend sind Wert und Anteil der Immobilie, Vertragsumfang, Finanzierung und steuerlicher Hintergrund. Für eine einfache Übertragung sind Notar und Grundbuch meist mit einigen tausend Euro kalkulierbar, während Bankkosten, Steuern oder ein Streitverfahren zusätzlich hinzukommen können.
Mein wichtigster praktischer Rat lautet deshalb, die drei Fragen getrennt zu klären: Wer wird Eigentümer, wer haftet künftig für das Darlehen und welche Gegenleistung wird steuerlich anerkannt? Erst wenn diese Punkte zusammenpassen, ist die Austragung nicht nur formal erledigt, sondern auch finanziell sauber geregelt.
