Bei einer Scheidung kann der Wert einer Immobilie den Zugewinnausgleich um viele zehntausend Euro verändern. Entscheidend ist dabei meist nicht die Frage, ob ein Gutachter den Verkehrs- oder Sachwert nennt, sondern welcher Verkehrswert am maßgeblichen Stichtag feststeht und mit welchem Verfahren er nachvollziehbar ermittelt wurde. Ich zeige, wann das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren passt, welche Schulden abzuziehen sind und wie eine typische Berechnung aussieht.
Für den Zugewinnausgleich zählt der marktgerechte Wert zum richtigen Stichtag
- Verkehrswert ist grundsätzlich das Ziel der Immobilienbewertung.
- Der Sachwert ist nur eines von mehreren Verfahren zur Ermittlung dieses Werts.
- Bei vermieteten Immobilien kann der Ertragswert wichtiger sein als der Sachwert.
- Maßgeblich ist bei einer Scheidung regelmäßig die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, nicht der Tag der Trennung.
- Vom Immobilienwert werden bestehende Verbindlichkeiten abgezogen, nicht automatisch jede eingetragene Grundschuld.
Verkehrswert oder Sachwert was gilt bei der Scheidung
Meine klare Antwort lautet: Für den Zugewinnausgleich ist grundsätzlich der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich. Damit ist der Preis gemeint, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Grundstück erzielt werden könnte, ohne ungewöhnliche oder persönliche Umstände einzubeziehen.
Der Sachwert ist dagegen kein gleichwertiger Gegenpol zum Verkehrswert. Er beschreibt ein Bewertungsverfahren, bei dem unter anderem Bodenwert, Herstellungskosten, Alterswertminderung und bauliche Anlagen berücksichtigt werden. Das Ergebnis muss anschließend an die tatsächlichen Verhältnisse des Immobilienmarktes angepasst werden.
Ob ein Sachwertgutachten ausreicht, hängt deshalb stark von der Immobilie ab. Bei einem individuell errichteten Einfamilienhaus in einer Gegend mit wenigen vergleichbaren Verkäufen kann das Sachwertverfahren sinnvoll sein. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus spricht dagegen oft mehr für das Ertragswertverfahren, weil die erzielbaren Mieten den Marktwert prägen.
Ich halte es für einen typischen Fehler, den im Gutachten genannten Sachwert direkt mit dem Zugewinn gleichzusetzen. Ein Sachwert von beispielsweise 650.000 Euro kann nach der Marktanpassung zu einem Verkehrswert von 720.000 Euro führen. Für die familienrechtliche Berechnung zählt dann grundsätzlich der marktangepasste Verkehrswert.
| Bewertungsansatz | Typischer Einsatz | Bedeutung für den Zugewinnausgleich |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen sowie vergleichbare Ein- und Zweifamilienhäuser | Orientierung an tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Immobilien |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Wohn- und Geschäftsimmobilien | Bewertung anhand nachhaltig erzielbarer Erträge |
| Sachwertverfahren | Individuelle Häuser, Sonderimmobilien und Objekte mit wenigen Vergleichspreisen | Herstellungskosten werden marktbezogen angepasst |
Wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht drei gängige Verfahren vor. Das Gutachten muss nicht zwingend nur eine Methode verwenden. Gerade bei schwierigeren Objekten ist eine Plausibilitätskontrolle mit mehreren Verfahren sinnvoll.
Vergleichswert bei ähnlichen Wohnhäusern
Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke oder Wohnungen herangezogen. Lage, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße, Zustand, Ausstattung und der zeitliche Abstand zum Bewertungsstichtag müssen möglichst vergleichbar sein.
Das Verfahren liefert besonders überzeugende Ergebnisse, wenn in der Region regelmäßig ähnliche Immobilien verkauft werden. Eine einfache Internetrecherche mit Angebotspreisen ersetzt es jedoch nicht. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise und können deutlich über dem tatsächlich erzielten Kaufpreis liegen.
Ertragswert bei vermieteten Immobilien
Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, welche nachhaltigen Einnahmen die Immobilie erwirtschaften kann. Von den marktüblichen Mieten werden Bewirtschaftungskosten und weitere wertrelevante Positionen berücksichtigt. Der verbleibende Ertrag wird mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
Das ist bei einem Mehrfamilienhaus meist realistischer als eine reine Betrachtung der Baukosten. Eine besonders hochwertige Ausstattung erhöht den Wert einer vermieteten Immobilie nicht automatisch im gleichen Maß, wenn sich dadurch keine entsprechend höheren Mieten erzielen lassen.
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Sachwert bei individuell geplanten Häusern
Das Sachwertverfahren betrachtet zunächst den Wert des Grundstücks und die Kosten, die für die Herstellung vergleichbarer baulicher Anlagen anfallen würden. Davon werden insbesondere die Alterswertminderung und objektspezifische Besonderheiten abgezogen.
Am Ende steht aber auch hier nicht automatisch der Wert, den die Immobilie im Zugewinnausgleich hat. Der vorläufige Sachwert wird durch Sachwertfaktoren und weitere Marktanpassungen an die örtlichen Kaufpreise angeglichen. Ein Haus kann technisch sehr aufwendig gebaut sein, aber am Markt weniger erzielen, wenn die Lage schwach ist oder die Nachfrage fehlt.
Welcher Stichtag und welche Schulden zählen
Bei einer Scheidung ist nach § 1384 BGB grundsätzlich der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird. Praktisch geht es um den Zeitpunkt, zu dem der Antrag dem anderen Ehegatten zugestellt wurde. Der Trennungstag und der Scheidungstermin sind nicht automatisch der Bewertungsstichtag.
Für das Anfangsvermögen wird dagegen grundsätzlich auf den Wert bei Eintritt des Güterstands abgestellt. Das ist bei einer Ehe ohne Ehevertrag regelmäßig der Tag der Eheschließung. Wurde eine Immobilie erst später gekauft, wird ihr Wert zum Erwerbszeitpunkt berücksichtigt.
Eine Immobilie wird nicht mit ihrem Bruttowert in die Vermögensbilanz eingestellt. Entscheidend ist der Nettovermögenswert. Von einem Verkehrswert von 700.000 Euro kann beispielsweise ein zum Stichtag noch bestehendes Immobiliendarlehen von 240.000 Euro abzuziehen sein. Der anzusetzende Wert läge dann bei 460.000 Euro.
Die eingetragene Grundschuld darf dabei nicht automatisch mit dem Darlehensbetrag verwechselt werden. Eine Grundschuld ist zunächst nur ein Sicherungsmittel. Abzuziehen ist die tatsächlich bestehende Verbindlichkeit, etwa die offene Darlehenssumme, nicht jede im Grundbuch eingetragene Sicherung.
Auch Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Erbbaurechte oder erheblicher Sanierungsstau können den Wert deutlich beeinflussen. Bei einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie muss der Wert dieses Rechts regelmäßig gesondert bewertet werden. Eine pauschale Kürzung um einen frei geschätzten Prozentsatz reicht dafür nicht aus.
So wird der Zugewinn mit einer Immobilie berechnet
Der Zugewinn ist vereinfacht gesagt die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen. Der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn muss grundsätzlich die Hälfte der Differenz zwischen den beiden Zugewinnen ausgleichen.Ein vereinfachtes Beispiel macht die Systematik deutlich. Eine Immobilie steht allein im Eigentum von Ehegatte A:
| Position | Ehegatte A | Ehegatte B |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | 100.000 Euro | 50.000 Euro |
| Endvermögen | 650.000 Euro | 100.000 Euro |
| Zugewinn | 550.000 Euro | 50.000 Euro |
Die Differenz beträgt 500.000 Euro. Daraus ergibt sich bei dieser vereinfachten Rechnung eine Ausgleichsforderung von 250.000 Euro zugunsten von Ehegatte B. Der Immobilienwert von 650.000 Euro kann sich dabei beispielsweise aus einem Verkehrswert von 850.000 Euro abzüglich 200.000 Euro Restschuld ergeben.
Bei einer Immobilie, die bereits vor der Ehe vorhanden war, wird nicht automatisch der gesamte heutige Wert ausgeglichen. Entscheidend ist regelmäßig nur der während der Ehe hinzugekommene Wertzuwachs. Der Anfangswert muss dabei in vielen Fällen für die Geldentwertung angepasst werden, damit ein bloßer Kaufkraftverlust nicht wie echter Zugewinn behandelt wird.
Erbschaften und Schenkungen werden nach § 1374 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Anfangsvermögen hinzugerechnet, sofern sie nicht den Einkünften zuzurechnen sind. Auch hier kann deshalb vor allem die Wertsteigerung während der Ehe relevant sein. Sonderfälle wie ein Nießbrauch oder ein vorbehaltenes Wohnrecht können die Berechnung allerdings erheblich verändern.
Wann ein Gutachten sinnvoll und welche Bewertung ungeeignet ist
Ein Maklerwert oder eine kurze Online-Einschätzung kann für eine erste Verhandlungsrunde genügen. Sobald die Immobilie den wesentlichen Teil des Vermögens ausmacht oder die Wertdifferenz den Ausgleichsanspruch spürbar verändert, würde ich mich darauf nicht verlassen. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist dann meist die bessere Grundlage.Ein vollständiges Gutachten für ein normales Einfamilienhaus liegt häufig im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Als grobe Orientierung sind etwa 1.500 bis 4.800 Euro möglich, bei großen, gewerblich genutzten oder rechtlich belasteten Objekten auch deutlich mehr. Entscheidend sind Größe, Unterlagen, Bewertungsstichtage und die Frage, ob ein Gutachten für ein Gerichtsverfahren benötigt wird.
Besonders wichtig ist, den Gutachter ausdrücklich mit der Bewertung für den Zugewinnausgleich zu beauftragen. Das Gutachten sollte die relevanten Stichtage, die gewählte Methode, bestehende Rechte und Belastungen sowie die Restschuld nachvollziehbar ausweisen. Ein aktueller Wert allein hilft wenig, wenn zusätzlich der historische Anfangswert benötigt wird.
Häufige Fehler sehe ich bei folgenden Punkten:
- Der Steuerwert oder Grundsteuerwert wird mit dem Verkehrswert verwechselt.
- Ein alter Kaufpreis wird ohne Anpassung als Anfangswert übernommen.
- Der gesamte Darlehensbetrag statt der tatsächlichen Restschuld am Stichtag wird angesetzt.
- Ein Sachwert wird ungeprüft als endgültiger Marktwert übernommen.
- Sanierungsstau, Baulasten, Wohnrechte oder Nießbrauch bleiben im Gutachten unerwähnt.
- Es werden aktuelle Angebotspreise verwendet, obwohl der rechtlich relevante Stichtag Jahre zurückliegt.
Auch fiktive Verkaufsnebenkosten und latente Steuern dürfen nicht schematisch abgezogen werden. Ob solche Positionen berücksichtigt werden, hängt von der konkreten Vermögenssituation, einer möglichen Verkaufsnotwendigkeit und der rechtlichen Bewertung im Einzelfall ab.
Was ich vor einer Einigung prüfen würde
Vor einer endgültigen Vereinbarung sollten beide Ehegatten zunächst dieselben Grundlagen verwenden. Dazu gehören der Grundbuchauszug, Kauf- oder Übertragungsverträge, Darlehensunterlagen, Nachweise über Modernisierungen, Mietverträge und Informationen zu Rechten Dritter.
Ich würde außerdem drei Werte getrennt festhalten: den Bruttoverkehrswert der Immobilie, die am Stichtag bestehenden Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Nettovermögenswert. So lässt sich später nachvollziehen, ob der Streit tatsächlich um die Bewertungsmethode oder nur um einzelne Zahlen geht.
Wenn die Immobilie von einem Ehegatten übernommen werden soll, sollte die Auszahlung nicht allein aus dem Gutachtenwert abgeleitet werden. Zusätzlich müssen Finanzierbarkeit, laufende Darlehensraten, Eigentumsübertragung, mögliche Steuern und die Entlassung des anderen Ehegatten aus der persönlichen Haftung geklärt werden.
Eine sachgerechte Vereinbarung kann dabei wirtschaftlich besser sein als ein langes Gutachterverfahren. Das gilt aber nur, wenn der vereinbarte Wert realistisch ist und beide Seiten verstehen, ob sie über den Verkehrswert, den Nettovermögenswert oder bereits über die konkrete Ausgleichszahlung sprechen.
Die entscheidende Zahl ist nicht der Sachwert allein
Für den Zugewinnausgleich bei einer Immobilie lautet die praktische Antwort daher: Maßgeblich ist grundsätzlich der Verkehrswert zum richtigen Stichtag. Der Sachwert kann ein geeignetes Verfahren sein, führt aber erst nach der erforderlichen Marktanpassung zum relevanten Ergebnis.
Wer eine belastbare Berechnung möchte, sollte Anfangs- und Endwert, Restschulden, Rechte am Grundstück und die gewählte Bewertungsmethode gemeinsam prüfen lassen. Gerade bei größeren Immobilienvermögen entscheidet nicht ein einzelner Bewertungsbegriff, sondern die saubere Verbindung von Stichtag, Methode und Nettovermögen.
